Legal Protection of Advance Payments in Off-Plan Apartment Purchase Agreements

Abstract

This article examines the current state of the legal framework governing the protection of purchasers’ advance payments within the context of residential pre-sale contracts, identifies the weaknesses and gaps in the regulatory environment of Mongolia, and conducts a comparative analysis with the experiences of selected foreign countries. An off-plan apartment purchase agreement is concluded before the construction of a building, under which the buyer pays an advance payment and acquires ownership after the completion of the construction. As this contract relates to immovable property that will be created in the future, the buyer assumes significant risks, particularly due to the insufficient legal protection of advance payments, which has led to practical issues. Although the purchaser makes payments with the intention of acquiring the residential unit, they are unable to exercise ownership rights until the building is put into use. However, in practice, risks such as delays in completion and suspension of construction frequently occur. In particular, in circumstances where the developer becomes insolvent, the construction is not completed or commissioned within the agreed timeframe, or the contractual obligations remain unfulfilled, the purchaser’s advance payment is exposed to a substantial risk of loss. In such cases, purchasers face considerable difficulties in recovering their advance payments. One of the main reasons for this is that the developer directly receives and disposes of the advance payments in its own account. The purpose of this article is to analyze the legal regulation of advance payments in off-plan apartment purchase agreements in Mongolia, to compare it with the regulations of selected foreign countries, and to identify possible ways to improve legal protection. The study finds that there is a lack of specific mechanisms to protect advance payments in Mongolia and concludes that it is necessary to introduce preventive legal mechanisms such as escrow accounts and guarantee funds.

Орон сууц захиалгын гэрээний урьдчилгаа төлбөрийн эрх зүйн хамгаалалт

Хураангуй: Энэхүү өгүүлэл нь орон сууц захиалгын гэрээний хүрээнд худалдан авагчийн урьдчилгаа төлбөрийг хамгаалах эрх зүйн зохицуулалтын өнөөгийн байдлыг судалж, Монгол Улсын эрх зүйн зохицуулалтын сул талыг тодорхойлон, гадаадын зарим улсын туршлагатай харьцуулан шинжилнэ. Орон сууц захиалгын гэрээ нь барилга баригдахаас өмнө хийгддэг, худалдан авагч урьдчилгаа төлбөр төлж, барилга баригдсаны дараа өмчлөх эрх шилждэг онцлогтой. Энэ нь ирээдүйд бий болох үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой гэрээ тул худалдан авагч өндөр эрсдэл хүлээдэг бөгөөд ялангуяа урьдчилгаа төлбөрийн хамгаалалт сул байгаа нь практикт асуудал үүсгэж байна. Захиалагч нь тухайн орон сууцыг худалдан авах зорилгоор төлбөр төлдөг боловч барилга ашиглалтад ортол тухайн орон сууцыг өмчлөх эрхийг эдэлдэггүй. Гэтэл практикт тухайн орон сууцны ашиглалтад орох хугацаа хэтрэх, барилгын ажил зогсох зэрэг эрсдэлүүд гардаг. Ялангуяа барилгын компани дампуурах, барилга хугацаандаа ашиглалтад орохгүй байх, эсхүл гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй байх тохиолдолд худалдан авагчийн төлсөн урьдчилгаа төлбөр эрсдэлд орох асуудал тулгарч байна. Энэ тохиолдолд захиалагч урьдчилж төлсөн төлбөрөө буцаан авахад ихээхэн асуудал тулгардаг. Үүний нэг шалтгаан нь барилгын ажил гүйцэтгэгч урьдчилгаа төлбөрийг шууд өөрийн дансанд авч захиран зарцуулдагтай холбоотой. Энэхүү өгүүллийн зорилго нь орон сууц захиалгын гэрээний урьдчилгаа төлбөрийн Монгол улс дахь эрх зүйн зохицуулалтыг шинжилж, гадаадын зарим орны зохицуулалттай харьцуулан судалж, эрх зүйн хамгаалалтыг боловсронгуй болгох боломжит арга замыг тодорхойлоход оршино. Судалгааны үр дүнд Монгол Улсад урьдчилгаа төлбөрийг хамгаалах тусгай механизм дутмаг байгааг тогтоож, эскроу данс, баталгааны сан зэрэг урьдчилан сэргийлэх шинжтэй эрх зүйн зохицуулалтыг нэвтрүүлэх шаардлагатайг байгааг дүгнэв.

Түлхүүр үг: Стандарт гэрээ, хэрэглэгчийн эрх, захиалагч, эскроу данс, барилга